Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych:
Artykuł dotyczy zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne (podatek dochodowy zwany PIT).
Należy podkreślić, iż podatek zapłacimy wyłącznie gdy zbycie nieruchomości nastąpiło w okresie 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Podstawowe zasady o których musimy pamiętać:
- okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, a nie od daty nabycia ( np. nabycie 01.01.2000r, okres pięcioletni liczy się od 01.01.2001r i kończy 31.12.2005r). W przypadku nabycia w drodze spadku termin pięciu lat liczony jest od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło otwarcie spadku (spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy). W przypadku zamiany okres 5 lat liczony jest osobno dla każdej osoby dokonującej zamiany.
- zbycie rozumiane jest jako sprzedaż, zamiana.
- nabycie rozumiane jest tutaj jako kupno, zamiana, nabycie w drodze spadku i darowizny.
- nabycie dotyczy nieruchomości więc jeżeli nabyliśmy grunt a budynek został wybudowany później to i tak data nabycia liczy się jako data nabycia gruntu. Wyjątkiem jest tutaj prawo wieczystego użytkowania gruntu i odrębna własność budynku – w tym wypadku okres pięciu lat liczony jest oddzielnie dla prawa u.w. i odrębnie dla budynku.
Zasady rozliczeń podatku dochodowego.
Zasady rozliczeń, a więc wysokość opodatkowania, przysługujące ulgi zależały od okresu w którym nabyliśmy nieruchomość i tak:
– nieruchomość i prawa majątkowe nabyte w okresie do końca 2006r
Na dzisiaj zbycie tych nieruchomości i praw majątkowych nie jest objęte podatkiem dochodowym. Dla przypomnienia i dla osób które zbyły nieruchomość do 2011r i nie rozliczyły się tego podatku – podatek wynosi 10% od przychodu (należy tutaj zauważyć, iż podatek liczony jest od przychodu a nie od dochodu, czyli konkretnie od ceny zbycia). W okresie tym mogliśmy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli wolny od podatku jest przychód wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Jako własne cele mieszkaniowe rozumiane jest tutaj nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, nieruchomości lokalowej – lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wydatki na budowę, rozbudowę, remont budynku i lokalu mieszkalnego, spłatę kredytu lub pożyczki mieszkaniowej. Aby skorzystać z ulgi należało w ciągu 14 dni od sprzedaży złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym i wydatki ponieść w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży.
– nieruchomość i prawa majątkowe nabyte w okresie od 01.01.2007r do końca 2008r
Jest o też już okres historyczny i przedstawiony również dla przypomnienia i dla osób które maja jeszcze jakieś zaległości z tym związane.
Opodatkowaniu podlega dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu). Wysokość opodatkowania to 19%. Możliwe do zastosowania ulgi – ulga meldunkowa. W tym wypadku przychodem oczywiście jest cena zbycia, do kosztów uzyskania przychodów zaliczą się koszty nabycia oraz koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Koszty uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, a poniesione zostały w czasie ich posiadania, przy czym wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (tylko koszty udokumentowane).
Dla zbywanych nieruchomości i praw majątkowych głównym kosztem uzyskania przychodów będzie:
- W przypadku nabycia nieruchomości w drodze umowy cywilno – cena nabycia z kosztami dodatkowymi (np. opłata notarialna) , koszty wytworzenia (wybudowania).
- W przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Ulga meldunkowa – można było z niej skorzystać jeżeli byliśmy w danym budynku czy tez lokalu zameldowani przez okres 12 miesięcy i do 30 kwietnia 2008r (dla przychodów z 2007r), do 30 kwietnia 2009r (dla przychodów z 2008r), dla przychodów uzyskanych po 231.12.2008r w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy w którym nastąpiło zbycie, w urzędzie skarbowym złożyliśmy oświadczenie że spełniamy powyższe warunki.
– nieruchomość i prawa majątkowe nabyte w okresie od 01.01.2009r
Opodatkowaniu podlega dochód (przychód – koszty uzyskania przychodów). Wysokość opodatkowania to 19%. Możliwe do zastosowania ulgi – ulga mieszkaniowa. W tym wypadku przychodem oczywiście jest cena zbycia, do kosztów uzyskania przychodów zaliczą się koszty nabycia oraz koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Koszty uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, a poniesione zostały w czasie ich posiadania, przy czym wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (tylko koszty udokumentowane).
Dla zbywanych nieruchomości i praw majątkowych głównym kosztem uzyskania przychodów będzie:
- W przypadku nabycia nieruchomości w drodze umowy cywilno – cena nabycia z kosztami dodatkowymi (np. opłata notarialna) , koszty wytworzenia (wybudowania).
- W przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Ulga mieszkaniowa – wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane dochody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Kwota zwolnienia zależy od tego, w jakiej części wydatkowany będzie przychód na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Drugim warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Jak obliczyć dochód zwolniony (Dz):
Dz = D x W /Pz
Gdzie:
Dz – dochód zwolniony
D – dochód czyli przychód (Pz) minus koszty (K)
W – wydatki na cele mieszkaniowe
Pz – przychód z odpłatnego zbycia
Przykład:
Przychód z odpłatnego zbycia: 100 000 zł (Pz)
Koszty uzyskania przychodu: 50 000 zł (K)
Wydatki na cele mieszkaniowe: 80 000 zł (W)
D = Pz – K = 100.000 zł – 50.000 zł = 50.000 zł
Dz = 50.000 zł x 80.000 zł / 100.000 zł = 40.000 zł
Do opodatkowania – (50.000 zł – 40.000 zł ) = 10.000 zł.
Warto wiedzieć:
- Za wydatki na spłatę kredytu na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, który był zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia.
- Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone poza granicami kraju, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Warunkiem jest jednak istnienie podstawy prawnej (wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska) do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe. Pamiętamy o fakturach VAT.
- Podatek rozliczany jest w zeznaniu rocznym PIT.
- W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania – tj. w okresie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.
- Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami z innych źródeł np. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej.
- Zawsze przed złożeniem PIT ( a właściwie jeszcze na początku zaistniałego zdarzenia zbycia nieruchomości) powinniśmy zaczerpnąć porady we właściwym urzędzie skarbowym, ponieważ niestety rożne urzędy skarbowe rożnie interpretują przepisy, w ten sposób możemy zaoszczędzić sobie niepotrzebnych nieprzyjemnych sytuacji, lub po prostu skorzystać z usług licencjonowanego doradcy podatkowego.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).