Plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to takiego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym i rozstrzyga o przeznaczeniu terenu i sposobie jego zagospodarowania.

Trzeba podkreślić, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakłada na gminę obowiązku sporządzania takiego planu, więc nie każda gmina i dla każdego terenu będzie takie plany posiadała. O obowiązku sporządzenia planu dla konkretnych terenów decyduje rada gminy i zapisuje je w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy określa politykę przestrzenną gminy przy czym nie stanowi prawa miejscowego, nie można więc na jego podstawie wydawać decyzji.

Wracając do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, składa się on:

– z części graficznej (wycinek przykładowego planu poniżej). 

plan-zag-przestrz

– z części opisowej

Plan uchwalany jest przez radę gminy i następnie publikowany w dzienniku urzędowym wojewody. Tak więc zarówno część opisowa jak i graficzna znajduje się w konkretnym dzienniku urzędowym i stanowi prawo miejscowe danej gminy. Poza tym dostęp do planu zagospodarowania zapewnia gmina (wgląd do planu jest nieodpłatny), często takie plany dostępne są on-line poprzez stronę internetowa.

Wypisy i wyrysy z z planu uzyskamy w gminie (wypis i wyrys jest odpłatny).

Dla terenów dla których obowiązują plany zagospodarowania nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy, wiążące są zapisy planu. Natomiast dla terenów dla których nie ma planu na życzenie inwestora wydawane są decyzje o warunkach zabudowy.

Co możemy wyczytać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

  • przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych przeznaczeniach
  • parametry i wskaźniki zabudowy (linie zabudowy, intensywność zabudowy, gabaryty zabudowy)
  • zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego (wpisy do rejestru zabytków)
  • szczególne warunki zagospodarowania terenów, ograniczenia
  • układ planowanej komunikacji i infrastruktury
  • stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę tzw. rentę planistyczną (szerzej o tej opłacie w kolejnym poradniku)

To z grubsza podstawowe wiadomości które będą nas interesowały. Przeglądając plan warto zainteresować się również terenami przyległymi do interesującej nas nieruchomości, ponieważ może się okazać, że w jej sąsiedztwie planowana jest budowani np. hipermarketu (a może nam to akurat nie odpowiadać), albo że znajdujący się w pobliżu las wkrótce zmieni się na pas startowy lotniska.

Jak czytać plan:

Przyjmijmy, że uzyskaliśmy dostęp do planu, albo też weszliśmy w jego posiadanie. Mamy więc przed sobą część opisową i cześć graficzną, a więc uchwałę rady gminy oraz załącznik – kolorową mapę na której znajdują się linie rozgraniczające tereny o różnych funkcja planistycznych oznaczone skrótami lierowymi.

Część opisowa jest w zasadzie zrozumiała – zawiera opisy o których wspomniane zostało powyżej.

Natomiast aby przejeść do części opisowej musimy na mapie planu odszukać interesujący nas teren, odczytać z niego symbol jakim jest opisany. Opisy wszystkich symboli znajdują się w części opisowej planu. W skrócie można przedstawić:

  • zabudowa mieszkaniowa przedstawiona jest symbolem zaczynającym się litera M (MN, WW)
  • zabudowa usługowa literą U (U, UC, UT..)
  • zabudowa przemysłowa literą P
  • tereny rolne litera R
  • tereny leśne  ZL
  • drogi publiczne KD

Po szczegółowe opisy zawsze sięgamy do części opisowej planu.

Jeżeli już odczytaliśmy symbol z interesującego nas terenu, odszukujemy opis najpierw ogólny np. dla zabudowy MN, następnie szczegółowy np. dla MN.II.B.06, gdzie dowiemy się szczegółów interesującego nas terenu. Nie możemy również zapomnieć o uwzględnieniu szczególnych warunków o ile takie znajdziemy w opisie szczegółowym – znajdują się wtedy odnośniki do konkretnych paragrafów części opisowej.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poza wskazaniami co i jak możemy budować, może nieść za sobą również spadek lub wzrost wartości nieruchomości objętych tym planem. Jeżeli wartość naszej nieruchomości spadnie, w pewnych warunkach możemy wystąpić o odszkodowanie, natomiast jeżeli nastąpiła sytuacja odwrotna, to jeżeli w okresie 5 lat od uchwalenia planu sprzedamy naszą nieruchomość możemy liczyć się z naliczeniem tzw. opłaty planistycznej – szerzej o odszkodowaniu i opłacie w kolejnym poradniku.

Gmina nie uchwaliła planu zagospodarowania przestrzennego. Co teraz?

W takiej sytuacji możemy wystąpić do gminy o zapis w studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania dla naszej nieruchomości, ewentualnie sami spróbować odszukać ja na części graficznej studium i odczytać zapisy w części opisowej. Należy jednak podkreślić, że jest to zdecydowanie trudniejsze ze względu na saklę planu studium – często precyzyjne odczytanie zapisu jest niemożliwe. Jak już zostało wspomniane, studium nie stanowi prawa miejscowego, tak więc jeżeli zamierzamy prowadzić na danym terenie inwestycje musimy wystąpić do gminy o decyzję o warunkach zabudowy.

Akt prawny – Ustawa z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2016r, poz. 778 z póź. zmianami)

Komentarze są wyłączone.