Czym jest Księga Wieczysta?
Najprościej mówiąc, księga wieczysta to źródło informacji, zawierające dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości. To zwarte w niej zapisy pozwalają jednoznacznie ustalić komu i jakie prawa do danej nieruchomości przysługują. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że księga wieczysta zakładana jest dla:
– nieruchomości
– własnościowych praw spółdzielczych do lokali mieszkalnych
– praw spółdzielczych do lokali użytkowych
– prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały wieczysto księgowe Sądów Rejonowych, odpowiednich dla lokalizacji danej nieruchomości. Księga posiada trzy zasadnicze cechy:
– Jawność – każdy ma do niej dostęp i może przeglądać (dostęp on-line przez Internet)
– Domniemanie zgodności – sąd uznaje prawa do nieruchomości zapisane w księdze za obowiązujące. Jeżeli jakieś prawo nie jest w niej ujęte, sąd uznaje je za nieistniejące.
– Zasada rękojmi wiary publicznej – Trzecią i najważniejszą dla obrotu nieruchomościami cechą jest zasada rękojmi wiary publicznej. Oznacza ona, że jeżeli zakupimy nieruchomość od osoby wpisanej do księgi wieczystej, jako właściciela, stajemy się właścicielem nawet wtedy, gdy osoba wpisana w księgę nie ma w rzeczywistości praw do nieruchomości.
Konstrukcja Ksiąg Wieczystych
Przeglądając księgę wieczystą musimy zwrócić uwagę na cztery działy, w których zawarte są odpowiednio informacje obejmujące:
Dział I – położenie nieruchomości
- dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
- dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
Dział II – oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego
Dział III – ograniczenia dotyczące dysponowania nieruchomością, ograniczone prawa rzeczowe.
Dział IV – wpisy dotyczące hipotek
W księdze możemy odnaleźć również prawa osobiste i roszczenia. Dotyczyć one mogą np. prawa pierwokupu, prawa dożywocia, prawa najmu, roszczenie wynikające z określenia zarządu lub korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, czy wieczystych użytkowników, prawa korzystania z budynku, bądź pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.
Każda księga zawiera również akty księgi wieczystej, tj. pisma i dokumenty dotyczące nieruchomości (nie są objęte jawnością).
Warto wiedzieć!
W związku z jawnością księgi nie możemy zasłaniać się nieznajomością wpisów, dlatego warto bacznie przyjrzeć się wszystkim zapisom, albo zwrócić się z odpowiednia prośbą do specjalisty, który pomoże nam w interpretacji spisów zawartych w księdze.
Nieruchomością nie można obracać, dopóki ta nie ma założonej księgi wieczystej. Aby założyć księgę należy skompletować następujące dokumenty:
-formularze księgi wieczystej
-zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową
-postanowienie sądu znoszące współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokalu,
Następnie należy zwrócić się do Sądu Rejonowego, który wydaje postanowienie o założeniu księgi wieczystej, o czym informuje się wszystkich zainteresowanych.
Do roku 2003 funkcjonowały jedynie księgi wieczyste w formie papierowej. Obecnie jednak, Ministerstwo Sprawiedliwości za sprawą projektu „Nowa księga wieczysta” regularnie informatyzuje księgi. Obecnie większość dostępna jest w Internecie poprzez przeglądarkę https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do
Akt prawny – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 nr 19 poz. 147)