Dlaczego powierzchnia mojego mieszkania nie zawsze jest taka sama jak podają to zapisy w KW? Od jakiej powierzchni płacę podatek?
Na początek trzeba jasno postawić sprawę, w polskim ustawodawstwie nie ma jednoznacznych przepisów określających jak ustalać powierzchnię użytkową lokalu (mieszkania). Definicji powierzchni użytkowej jest kilka, a różne ustawy posługują się różnymi definicjami. Jednocześnie w przestrzeni prawnej mamy dwie Polskie Normy – obie do dobrowolnego stosowania, co również nie ułatwia sprawy.
Po kolei:
Przepisem prawnym na mocy którego powstał nasz lokal (mieszkanie) jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388), tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903). W ustawie tej pada pojęcie – powierzchnia użytkowa – ale już definicja tej powierzchni nie. Jedynym konkretnym przepisem odnoszącym się do powierzchni jest zapis mówiący, iż wszystkie lokale w danym budynku muszą mieć określoną powierzchnie w taki sam sposób.
Tak więc jak powinno się dokonać pomiaru ?
Zapewne jeżeli przepis prawa tego nie definiuje pomiar powinien być przeprowadzony zgodnie z obowiązującą Polską Normą. Tylko, że jak już zostało wspomniane w Polsce nie ma obowiązującej normy odnośnie pomiaru powierzchni użytkowej.
Polska Norma PN-70/B-02365 obowiązywała do 1999 roku, na jej podstawie powszechnie określano powierzchnię użytkową, jednocześnie zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali będzie ona nadal obowiązująca dla tych budynków w których wyodrębnienie pierwszego lokalu dokonano przed tą datą, a nadal są jeszcze nie wyodrębnione lokale (najczęściej lokale w zasobach gminy).
Zasady normy PN-70/B-02365:
1. pomiar wykonujemy metr nad podłogą w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin (jeśli tynki zostały już położone to odejmuje się ich grubość zgodnie z zapisami normy)
2. wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania
3. powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania
4.dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,1 m kw.
5. Powierzchnia pomieszczenia (w tym ze skośnym sufitem):
– wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.
– wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.
– wysokości poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania.
Norma PN-70/B-02365 została wycofana po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997, jednocześnie norma PN ISO 9836:1997 nie została wprowadzona w zakresie powierzchni użytkowej. W związku z tym aktualnie mamy taką sytuację, że nie ma obowiązującej normy i można stosować obie normy na zasadzie dobrowolności.
Zasady normy PN-ISO 9836:1997
1. pomiar na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym
2. występów i nisz nie dolicza się do powierzchni mieszkania;
3. powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie).
4. dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 m kw.
5. Powierzchnia pomieszczenia ( w tym ze skośnym sufitem):
powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi ale dzieli się ją na dwie części:
– część o wysokości 190 m i więcej
– część o wysokości poniżej 1,90 która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej
Analizując teraz powyższe zapisy, w szczególności sposób pomiaru w obu normach, można zauważyć, że powierzchnia tego samego mieszkania będzie różna w zależności od zastosowanej normy.
Przykład: jeżeli mamy mieszkanie wyodrębniona przy zastosowaniu normy PN-70/B-02365, a więc w świetle ścian nieprawionych (czyli bez tynków i okładzin), a dokonamy pomiaru w świetle ścian wykończonych, czyli zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 to różnica będzie znaczna, jeżeli do tego dojdą np. skośne ściany lub pomieszczenia o wysokości poniżej 2,20m to różnica może być naprawdę spora, mimo że mieszkanie jest to samo.
Przykładowo dla pokoju o wymiarach 5,0 m x 5,0 m w świetle ścian wykończonych Pu = 25,0 m2, natomiast w świetle ścian niewykończonych (zgodnie z norma dodajemy po 2 cm wyprawy każdej ściany, lub 3 cm jeżeli na ścianach sa okładziny) otrzymamy 5,04 m x 5,04 m = 25,40 m2 lub 5,06 m x 5,06m = 25,60 m2. Tak więc jak widać już na jednym pokoju mamy różnicę 0,4 m2 lub 0,6 m2 w zależności od wykończenia ścian.
Jeżeli kupujemy mieszkanie w szczególności mieszkania w tzw. starym budownictwie, aby wiedzieć jaka jest tak naprawdę jego powierzchnia, powinniśmy dokonać pomiaru, tym bardziej, że w tego typu lokalach, często dokonywane były zmiany poprzez usuniecie lub dodanie ścianek działowych co również może mieć wpływ na powierzchnię. Często podana w KW powierzchni użytkowa lokalu jest większa, niż ta rzeczywista dokonana w świetle istniejących wykończonych ścian i wcale nie oznacza to, że ktoś chciał nas oszukać.
W przypadku mieszkania nowego, zazwyczaj powierzchnia liczona jest zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997, ale zawsze warto zapytać dewelopera, aby nie było później kwestii spornych.
Ustawy określające powierzchnie użytkową do konkretnego celu.
Ustawia o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r, tekst jednolity z dnia 17 maja 2010 r. (Dz.U. Nr 95, poz. 613) – powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Przekładając to na zagadnienie dotyczące tego artykułu, czyli lokalu mieszkalnego, powierzchnia użytkową to powierzchnia wszystkich pomieszczeń lokalu łącznie z piwnicą (o ile jest to pomieszczenie przynależne), mierzona w świetle ścian wykończonych z uwzględnienie wysokości pomieszczeń:
– Dla wysokości powyżej 2,20 m powierzchnie użytkową przyjmujemy w 100%.
– Dla wysokości od 1,40 m do 2,20 m powierzchnie użytkową przyjmujemy w 50%,
– Dla wysokości poniżej 1,40 m powierzchnię pomija się.
Jest tutaj pewna analogia pomiaru do normy PN-70/B-02365 z tym, że w tym przypadku pomiaru dokonujemy w świetle ścian wykończonych.
Zauważmy, że powierzchnia do celu opłaty podatku od nieruchomości może być inna niż ta którą mamy zapisaną w KW. Powinniśmy o tym pamiętać, ponieważ to na właścicielu spoczywa obowiązek podania powierzchni zgodnie z obowiązującym przepisem. Tak więc albo dokonamy pomiaru sami, albo powierzymy to specjaliście.
W tym miejscu należało by jeszcze poruszyć kwestię pomieszczeń przynależnych, głównie chodzi tutaj o piwnicę. Kiedy piwnica jest częścią lokalu a kiedy nie?
Piwnica będzie częścią składową lokalu wtedy kiedy zapisana jest w księdze wieczystej, w każdym innym przypadku, piwnica jest częścią wspólna budynku, a my ją jedynie użytkujemy, najczęściej na zasadzie wyłączności.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r, tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2009 r. (Dz.U. Nr 93, poz. 768), za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.
Pomiar analogiczny jak w poprzednim przypadku z tym, że w tym wypadku do powierzchni mieszkania nie zaliczamy powierzchni piwnicy.
Na zakończenie wypada wspomnieć jeszcze o jednej ustawie, która definiuje powierzchnie użytkową: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r, tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. (Dz.U. Nr 31, poz. 266), do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
Jak widać, w polskim prawodawstwie nie ma jednolitych przepisów definiujących powierzchnie użytkowa lokalu (mieszkania), co może powodować pewne nieporozumienia, nie zawsze podyktowane zła wolą.
Aktualizacja
W dniu 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego, a deweloperem, która zawierać będzie min. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Zasady pomiaru powierzchni zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. nr 81 z dnia 27 kwietnia 2012 r. poz. 462).
Rozporządzenie wprowadza jednolite zasady obliczania powierzchni dla budynków nowobudowanych, oraz w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków oddanych do użytkowania jeżeli zasady te były już stosowane.
Zgodnie z powyższym rozporządzeniem do ustalania i pomiaru powierzchni użytkowej należy stosować Polską Normę PN-ISO 9836:1997, wraz z poniższymi zasadami:
- Przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się jedynie powierzchnie mieszkalna wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, (czyli bez powierzchni tarasów, balkonów i loggii).
- Powierzchnia pomieszczenia (w tym ze skośnym sufitem):
- wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.
- wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.
- wysokości poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania
Należy jednak pamiętać, że zasady te dotyczą nowych pozwoleń na budowę.
Z uwagi na duże zainteresowanie tematem, oraz sporą ilością zapytań, opracowany został poradnik – Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego – normy, przepisy i sposoby pomiaru, który można zakupić w dziale PORADNIKI. Omówione został tam bardzo precyzyjne normy i sposoby liczenia Pu zgodnie z ich zapisami, oraz zagadnienia nurtujące czytelników, min. takie jak: czy powierzchnie pod ściankami działowymi dolicza się do Pu, dlaczego i skąd się wzięło 1,9 m jak graniczna wysokość przy skosach, co gdy w umowie deweloperskiej nie ma podanej normy, czy klatka schodowa zalicza sie do Pu, itp.
Link do poradnika – http://wycena.net/produkt/powierzchnia-uzytkowa-lokalu-rozszerzenie/